Moms på udlejning af bolig
Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt momsfritaget i Danmark. Men der er vigtige undtagelser, som du skal kende til.
Hovedreglen: Boligudlejning er momsfri
Når du udlejer en bolig til beboelse, skal du ikke opkræve moms:
- Udlejning af lejligheder
- Udlejning af huse
- Udlejning af værelser
- Fremleje af din egen bolig
Det betyder også, at du ikke kan få momsfradrag på udgifter relateret til boligudlejning.
Undtagelser: Hvornår er der moms?
1. Hotelvirksomhed og korttidsudlejning
Der er moms på udlejning, når det har karakter af hotelvirksomhed:
- Hotelovernatning
- Bed & Breakfast
- Ferielejligheder med hotelservice
- Airbnb (i visse tilfælde)
Hvornår er Airbnb momspligtigt?
Airbnb-udlejning kan være momspligtig, hvis:
- Du tilbyder daglig rengøring
- Du leverer morgenmad eller måltider
- Gæster kan booke enkeltovernatninger
- Der er reception eller tilsvarende service
Ren boligudlejning via Airbnb uden hotelservice er fortsat momsfri.
2. Sommerhusudlejning via bureau
Udlejning af sommerhus er momsfritaget, medmindre:
- Du udlejer via et udlejningsbureau
- Bureauet formidler udlejningen mod provision
I så fald er det bureauet, der opkræver moms af deres ydelse (provisionen), ikke af selve lejen.
3. Udlejning af parkeringspladser
Udlejning af parkeringspladser er momspligtig med 25% moms.
Undtagelse: Parkering til beboere i forbindelse med boligudlejning er momsfri.
4. Udlejning af opbevaringsrum
Udlejning af:
- Depotrum
- Lagerrum
- Garager (ikke til beboere)
er momspligtig med 25% moms.
Erhvervsudlejning: Frivillig momsregistrering
Ved udlejning af erhvervslokaler kan du vælge frivillig momsregistrering.
Fordele ved frivillig momsregistrering
- Du kan få momsfradrag på byggeri og renovering
- Du kan fratrække moms på vedligeholdelse
- Fordelagtigt ved store investeringer
Ulemper ved frivillig momsregistrering
- Du skal opkræve moms af lejen
- Kun muligt hvis lejer er momsregistreret
- Bindingsperiode (kan ikke afmeldes frit)
Betingelser for frivillig momsregistrering
- Lejemålet skal bruges til momspligtig virksomhed
- Lejer skal være momsregistreret
- Du skal ansøge hos Skattestyrelsen
- Registreringen omfatter hele ejendommen eller klart adskilte dele
Blandet anvendelse
Hvis du udlejer en ejendom med både:
- Boliger (momsfri)
- Erhvervslokaler (kan være momspligtig)
skal du fordele momsfradrag efter areal eller anden rimelig metode.
Salg af udlejningsejendomme
Salg af ældre ejendomme
Salg af ejendomme er momsfritaget, når:
- Ejendommen er ældre end 5 år
- Der ikke er foretaget væsentlig ombygning
Salg af nye bygninger
Salg af nye bygninger (under 5 år gamle) er momspligtig:
- 25% moms af salgsprisen
- Gælder også væsentligt ombyggede ejendomme
- Momsen kan ofte ikke fratrækkes af køber (ved bolig)
Praktiske eksempler
Eksempel 1: Udlejning af lejlighed
Situation: Du udlejer en lejlighed for 8.000 kr./md.
Moms: Nej, boligudlejning er momsfritaget.
Momsfradrag: Nej, du kan ikke fratrække moms på udgifter til lejligheden.
Eksempel 2: Udlejning af erhvervslokale
Situation: Du udlejer butikslokale for 15.000 kr./md. til en momsregistreret virksomhed.
Moms: Frivilligt. Du kan vælge at momsregistrere udlejningen.
Med frivillig registrering: Opkræv 18.750 kr. (15.000 + 3.750 moms). Du får momsfradrag på udgifter.
Eksempel 3: Airbnb med rengøring
Situation: Du udlejer din lejlighed via Airbnb med daglig rengøring.
Moms: Ja, det kan anses som hotelvirksomhed.
Ved omsætning over 50.000 kr.: Du skal momsregistreres og opkræve 25% moms.
Eksempel 4: Sommerhusudlejning
Situation: Du udlejer dit sommerhus direkte til gæster.
Moms: Nej, det er momsfritaget.
Via bureau: Bureauet opkræver moms af deres provision.